Капитальный ремонт: проблемы и риски открытия специального счета
http://fkr66.ru
Жилищным Кодексом предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – в «общем котле», либо на специальном счете дома. В первом случае, за выполнение ремонта на всех его этапах отвечает региональный оператор, во втором – сами собственники. Но, как показывает практика, они не всегда готовы организовать эту работу и грамотно распоряжаться собранными денежными средствами. Решение самостоятельно копить на капитальный ремонт чревато большими рисками и проблемами. Какими? Рассмотрим подробнее.
За три с половиной года реализации Программы капитального ремонта в Свердловской области на специальные счета перешли лишь 12% домов. Выбор между «общим котлом» и специальным счетом для большинства собственников на сегодня очевиден: капремонт «из котла» уверенно шагает по городам области, с каждым годом преображая тысячи домов не только снаружи, но и внутри, тогда как успешно выполненные ремонты в домах на спецсчетах можно сосчитать по пальцам одной руки.
Отсутствие квитанций
Все дело в том, что проблемы, связанные с проведением капитального ремонта на специальном счете, возникают у собственников с самого начала его открытия. Первый и один из самых важных вопросов, который они зачастую не решают – это выбор лица, уполномоченного на выставление платежных документов.
"Если печать и доставка квитанций не производится, то по каждой квартире ежемесячно копятся долги. При задолженности по дому свыше 50% надзорные органы инициируют процедуру перехода дома со спецсчета в «общий котел». Жильцы оказываются заложниками ситуации, из-за долгов не могут получить субсидии и компенсации, теряют льготы", - поясняет Станислав Суханов, генеральный директор Фонда капитального ремонта МКД Свердловской области.
Дополнительные расходы
Открывая специальный счет дома, собственники должны быть готовы также к дополнительным финансовым расходам. Это и оплата услуг по выставлению платежных документов (печать и доставка квитанций), и расходы по обслуживанию счета и по ведению претензионно-исковой работы с должниками. Отметим, что в домах «общего котла» эти вопросы решаются без дополнительных затрат со стороны собственников.
Нецелевое расходование средств
В отличие от регионального оператора – Фонда, который сам проводит электронные аукционы по выбору подрядных организаций для проведения капитального ремонта и ведет его контроль, в ситуации со спецсчетом – определять подрядчика и контролировать выполнение работ должны сами собственники.
"Зачастую жильцы не уведомляют о начале капремонта управляющую компанию и нанимают непроверенные организации, которые не только выполняют ремонт некачественно, но и проводят в доме работы, не относящиеся к капитальному ремонту, например, меняют оконные блоки в квартирах, устанавливают индивидуальные счетчики потребления энергии и т.п. Это влечет за собой нецелевое расходование денежных средств, что сегодня жестко контролируется надзорными органами", - отмечает Станислав Суханов.
Накопил - потратил
Если собственники, открывшие специальный счет, хотят провести капитальный ремонт в своем доме раньше указанных в Региональной программе сроков, им необходимо накопить достаточную для выбранного вида работ сумму. Если денежных средств на ремонт не хватает, то их расходование является незаконным. Здесь у собственников два пути – либо ждать ремонта в определенные Регпрограммой сроки, либо принимать решение о повышении минимального размера взноса или о привлечении иных источников финансирования (кредиты, займы и т.п.). Этот вариант далеко не всегда оправдывает себя и, как правило, не поддерживается жильцами на общем собрании, так как опять требует дополнительных затрат – проценты по кредиту должны выплачивать сами собственники.
Открытие специального счета для проведения капитального ремонта дома – это процесс сложный, требующий особого контроля, внимания и ответственности, прежде всего, со стороны собственников. Поэтому если дом не обладает хорошим организационным ресурсом, нет грамотного и опытного председателя, активного Совета дома, желания собственников самостоятельно руководить процессом ремонта – открывать спецсчет нецелесообразно.
