Продажа имущества физическими лицами. Что с налогами?
По окончании очередного календарного года каждому гражданину нужно определиться со своими финансовыми и налоговыми обязательствами. Если в прошлом году состоялась продажа имущества (квартиры, гаража, машины, дома), то обычно возникает вопрос, нужно ли платить с полученного дохода налог на доходы физических лиц (НДФЛ) или нет.
Разъясним нюансы срока владения имуществом.
В целях решения вопроса о налогообложении доходов от продажи имущества следует руководствоваться нормами ст.217.1 НК РФ, согласно которым минимальный предельный срок владения составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, полученных:
- в порядке наследования или по договору дарения от близких родственников или членов семьи (к таковым относятся супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры)
- в результате приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивенцем.
Также минимальный предельный срок владения установлен 3 года, если проданный жилой объект является единственным для налогоплательщика (включая совместную собственность супругов).
В остальных случаях реализации недвижимого имущества минимальный предельный срок владения составляет 5 лет.
Кроме того, не подлежат налогообложению доходы, полученные от продажи иного имущества, в том числе транспортных средств, если это имущество находилось в собственности физического лица 3 года и более.
Продавая недвижимое имущество, следует определить срок владения этим имуществом и, если он окажется меньше минимального предельного срока владения, самостоятельно задекларировать полученный доход, определить сумму НДФЛ и уплатить её в бюджет.
Как правило, общий срок владения имуществом определяется с даты его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В случае реализации транспортных средств срок владения исчисляется с даты его регистрации в соответствующих органах (ГИБДД, ГИМС, Гостехнадзоре и пр.).
Однако из общего правила всегда есть исключения.
Так, при продаже любого имущества (в т.ч. авто), полученного в порядке наследования, срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя. Данное правила связано с нормами ГК РФ, согласно которым срок нахождения имущества в собственности исчисляется с даты открытия наследства, т.е. с даты смерти наследодателя.
Пример: Собственник имущества (квартира и машина) умер 20.04.2022. Его сын вступил в наследство 31.10.2022. При этом авто он поставил на учёт в ГИБДД 10.02.2023, а на квартиру оформил право собственности 01.10.2023. Если он планирует продавать и квартиру, и машину, то срок владения следует исчислять исходя из даты смерти наследодателя, т.е. с 20.04.2022.
Ещё одно исключение – определение срока владения недвижимым имуществом, которое было приобретено гражданином по договору участия в долевом строительстве. Срок владения в подобном случае будет исчисляться исходя из даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нём в соответствии с заключённым договором. При это срок владения не изменится, даже если позже физическим лицом будет произведена дополнительная оплата в связи с увеличением площади помещения после ввода в эксплуатацию.
Пример: ДДУ заключён в 2018 году. Вносы в оплату стоимости жилья внесены в 2018 и 2019 годах, а окончательный расчёт произведён в 2021 году. Право собственности зарегистрировано только в 2023 году. В случае продажи этого объекта физическим лицом срок владения будет определяться с момента полной оплаты стоимости построенного объекта, предусмотренного договором, т.е. с 2021 года.
Аналогично определяется срок владения при продаже жилого помещения (доли в нём), приобретённого по договору уступки прав требования, - с даты полной оплаты прав требования в соответствии с названным договором.
В заключение следует напомнить следующее.
Во-первых, при реализации недвижимого имущества доходы от продажи не должны быть менее 70% от кадастровой стоимости проданного имущества, определённой на 1 января года, в котором реализуется объект.
Во-вторых, в случае получения в течение календарного года дохода от продажи имущества (недвижимого или прочего имущества), не превышающего размера имущественного налогового вычета в размере 1 млн или 250 тыс. руб. (п.2 ст. 220 НК РФ), у налогоплательщика отсутствует обязанность декларировать указанный доход, при условии что доход составляет не менее 70% от кадастровой стоимости.
