Хотим капремонт общего имущества многоквартирного дома
Каменск-Уральский с 2015 года участвует в Региональной программе капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. 529 домов за это время были отремонтированы. Десятки тысяч людей улучшили условия своего проживания. В 2022 году капитальный ремонт общего имущества выполнят в 23 многоэтажках. Могло быть и больше. Подробности в интервью с начальником отраслевого органа по жилищному хозяйству Еленой Ивиной.
― Елена Александровна, напомните, как можно формировать фонд капитального ремонта?
― Жилищным Кодексом Российской Федерации предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – в «общем котле», либо на специальном счете дома.
― Как известно, большинство собственников многоквартирных домов отдали предпочтение уплате взноса в Региональный фонд содействия капремонту общего имущества МКД в Свердловской области. Но есть и те, кто перечислял на специальный счет. Поясните, пожалуйста, кто может быть владельцем специального счета?
― В соответствии с п.2 и п.3 ст. 175 Жилищного кодекса РФ, владельцем специального счета может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, Региональный оператор.
― Поясните, в каком банке можно открыть специальный счет?
― В российских банках, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 миллиардов рублей (статья 176 Жилищного кодекса РФ). Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют этим требованиям, на своем официальном сайте.
Если номинальным владельцем спецсчета является региональный оператор, то выбранный банк должен осуществлять деятельность на территории Свердловской области.
― Будут ли начисляться проценты на размещенные в банке средства?
― На денежные средства, размещенные на специальном счете, могут быть начислены проценты за пользование ими (пункт 6 части 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ) на основании договора о неснижаемом остатке, заключенного между владельцем счета и банком.
Начисленные суммы, права на которые принадлежат собственникам (статья 36.1 Жилищного кодекса РФ), будут увеличивать фонд капитального ремонта на спецсчете.
Процентные ставки банков различны, каждая кредитная организация определяет их самостоятельно.
С тарифами начисления на остаток денежных средств на специальном счете можно ознакомиться на официальных сайтах этих кредитных организаций в сети «Интернет».
― Скажите, а кто будет выставлять счета на оплату взноса на капитальный ремонт?
― Согласно части 3.1 статьи 175 ЖК РФ, решение общего собрания должно определить: юридическое лицо, которое будет предоставлять платежные документы, порядок представления квитанций и размер расходов, условия оплаты услуг по выставлению квитанций.
Выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению квитанций, осуществляется по согласованию с ним.
На практике – владелец специального счета (УК, ТСЖ, Региональный оператор).
Важный момент: средства, перечисляемые на спецсчет, на оплату услуг по выставлению квитанций расходоваться не могут. Равно как и на комиссионное вознаграждение, банку за открытие и ведение банковского счета (если фонд капитального ремонта формируется исходя из минимального размера взносов).
― Мы привыкли, что при перечислении взноса за капремонт Региональному оператору, региональный фонд сам проводит отбор подрядчиков, контролирует их работу. Скажите, а кто выбирает подрядчика при накоплении средств на спецсчете дома?
― Если собственники формируют фонд в «общем котле» на счете Регионального оператора, то подрядчика выбирает региональный оператор на конкурсной основе.
Если собственники формируют фонд капремонта на специальном счете, то за обеспечение проведения капремонта и его результаты отвечают сами собственники. Они вправе принять решение общим собранием о выборе организации для выполнения работ по капремонту и поручить ТСЖ, УК, уполномоченному ими лицу выступить Заказчиком на работы по капремонту и контролю их выполнения.
― Допустим, собственники нашего дома решили открыть спецсчет. В какие сроки можно уйти со счета регионального оператора («общего котла») на специальный счет?
― Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п.1, ст. 173 ЖК РФ)
При этом переход со специального счета в общий котел осуществляется в течение одного месяца, а переход с «общего котла» на спецсчет только через год после принятия такого решения общим собранием собственников помещений в доме.
В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.
― Сколько домов в Каменск-Уральском открыли специальный счет?
― Всего в Региональной программе капитального ремонта общего имущества МКД у нас участвуют 1442 дома. В 13 владельцем спецсчета является Регоператор, в 18 – ТСЖ, в 81 ― управляющие компании. Итого: спецсчета имеют 112 многоквартирных домов.
― Восьмой год в Каменск-Уральском реализуется Региональная программа капремонта общего имущества многоквартирных домов, можно сделать выводы. Основываясь на опыте, как Вы думаете какой способ формирования фонда целесообразнее?
― Повторюсь, Жилищным Кодексом предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта – в «общем котле», либо на специальном счете дома. В первом случае, за выполнение ремонта на всех его этапах отвечает региональный оператор, во втором – сами собственники. Но, как показывает практика, они не всегда готовы организовать эту работу и грамотно распоряжаться собранными денежными средствами. Решение самостоятельно копить на капитальный ремонт чревато большими рисками и проблемами – какими, рассмотрим подробнее.
Выбор между «общим котлом» и специальным счетом для большинства собственников на сегодня очевиден: капремонт «из котла» уверенно шагает по городам области, с каждым годом преображая сотни домов не только снаружи, но и внутри, тогда как успешно выполненные ремонты в домах на спецсчетах можно сосчитать по пальцам одной руки.
― А если посмотреть на это по видам уже выполненных в рамках Региональной программы капремонта видов работ.
― У нас в городе почти 1500 многоэтажек в «общем» котле. За 7 лет работы по капремонту проведены в 479 домах, это 2140 видов ремонтных работ (замена ТВС, ХВС, ГВС, В, ремонт фасадов, подвалов, крыш, систем электроснабжения), в 25 МКД заменены 61 единица лифтового оборудования на сумму 152,5 млн. руб.
На спец. счетах работы по капитальному ремонту проведены в 4 МКД - по замене 11 единиц лифтового оборудования. Отмечу, данный ремонт был проведен благодаря государственной программе Свердловской области «Формирование современной городской среды на территории Свердловской области на 2018-2024 годы», где собственники заплатили лишь от 20 до 40 % от общей стоимости работ.
― А если многоквартирный дом со спецсчетом включен в краткосрочную программу и не принял решения о выполнении работ, включенных по этой программе потому, что не хватает накопленных на спецсчете средств?
― Согласно действующему законодательству, собственники помещений в таких многоквартирных домах обязаны принять решение о проведении капитального ремонта тех видов работ и услуг, которые утверждены краткосрочной программой, за счет средств, накапливаемых на специальном счете. Если средств на спецсчете недостаточно, то собственники должны принять решение либо о сборе недостающихся средств, либо о взятии кредитов.
В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, накапливающем средства на спецсчете, не будет проведен в срок, установленный Региональной программой, хотя такой ремонт признан необходимым, то орган местного самоуправления обязан будет принять решение о формировании фонда капремонта такого дома на счете регионально оператора («общий котел») и направить такое решение владельцу специального счета.
При этом, для таких домов будет установлены иные сроки по проведению капремонта запланированных в краткосрочной программе видов работ и услуг.
― Могут ли собственники провести капремонт раньше сроков, указанных в программе ?
― Да, конечно . Если собственники, открывшие специальный счет, хотят провести капитальный ремонт в своем доме раньше указанных в Региональной программе сроков, им необходимо накопить достаточную для выбранного вида работ сумму. Если денежных средств на ремонт не хватает, то их расходование является незаконным. Здесь у собственников два пути – либо ждать ремонта в определенные Региональной программой сроки, либо принимать решение о повышении минимального размера взноса или о привлечении иных источников финансирования (кредиты, займы). Этот вариант далеко не всегда оправдывает себя и, как правило, не поддерживается жильцами на общем собрании, так как опять требует дополнительных затрат – проценты по кредиту должны выплачивать сами собственники.
― Резюмируем.
― В отличие от Регионального Фонда капитального ремонта общего имущества МКД, который сам проводит электронные аукционы по выбору подрядных организаций для проведения капитального ремонта и ведет его контроль, в ситуации со спецсчетом – определять подрядчика и контролировать выполнение работ должны сами собственники.
На других территориях, зачастую, жильцы не уведомляют о начале капремонта управляющую компанию и нанимают непроверенные организации, которые не только выполняют ремонт некачественно, но и проводят в доме работы, не относящиеся к капитальному ремонту, например, меняют оконные блоки в квартирах, устанавливают индивидуальные счетчики потребления энергии. Это влечет за собой нецелевое расходование денежных средств, что сегодня жестко контролируется надзорными органами.
Открытие специального счета для проведения капитального ремонта дома – это процесс сложный, требующий особого контроля, внимания и ответственности, прежде всего, со стороны собственников. Поэтому если дом не обладает хорошим организационным ресурсом, нет грамотного и опытного председателя, активного Совета дома, желания собственников самостоятельно руководить процессом ремонта – открывать спецсчет нецелесообразно.
Фото из архива.
